Requisitos para comprar una casa en España siendo extranjero

¿Una persona extranjera puede comprar una casa en España?

Sí. Tanto ciudadanos de la Unión Europea como de países no comunitarios pueden adquirir legalmente una vivienda en España.

La compra de un inmueble no está limitada por la nacionalidad del comprador, pero sí requiere unas condiciones legales:

• Disponer del NIE (Número de Identificación de Extranjeros).

• Acreditar capacidad económica para pagar la vivienda y los impuestos derivados.

• En algunos casos, justificar el origen de los fondos, según normativa antiblanqueo.

Requisitos para comprar una casa en España siendo extranjero

Para comprar una vivienda en España siendo extranjero, estos son los requisitos fundamentales que debes tener en cuenta:

• Disponer de un NIE (Número de Identificación de Extranjeros)
  Obligatorio para cualquier trámite legal o registral relacionado con la compraventa.
• Tener un pasaporte o documento de identidad en vigor
  Es el documento base para solicitar el NIE y firmar cualquier contrato.
• Acreditar la capacidad económica para realizar la compra
  Se debe justificar el origen lícito de los fondos, especialmente en pagos elevados.
• Realizar el pago mediante transferencia bancaria nominativa
  Por razones de trazabilidad y cumplimiento de la ley antiblanqueo.
• Contar con representación legal o notarial si no se reside en España
  Se puede otorgar poder notarial a un abogado o representante para actuar en tu nombre.
• Abrir una cuenta bancaria en España (recomendado)
  Aunque no es obligatorio, facilita la gestión de pagos, impuestos y recibos.
• Cumplir con los requisitos fiscales según el tipo de propiedad (nueva o usada)
  El comprador debe abonar el IVA o el ITP y otros gastos notariales y registrales.

1 – Disponer de un NIE (Número de Identificación de Extranjeros)

El NIE es el documento básico e imprescindible para realizar cualquier transacción económica o legal en España, incluida la compra de una propiedad.
Sin NIE, no se puede firmar la escritura de compraventa ante notario ni inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad.

Se puede solicitar:

• En el consulado español del país de origen.
• En la Oficina de Extranjería en España, personalmente o mediante representante.

Se debe presentar el pasaporte en vigor y acreditar el motivo de la solicitud (por ejemplo, con una reserva o contrato de arras).

Dependiendo de tu situación, existen distintas modalidades:

Si eres ciudadano de la Unión Europea:

• NIE temporal: si no planeas residir en España, pero vas a realizar una actividad puntual, como comprar un inmueble.
• NIE residente: si tienes intención de permanecer de forma permanente en el país.

Si no eres ciudadano comunitario:

• NIE no residente: si tu intención es solo adquirir una propiedad sin residir en España.
• NIE residente: si vas a permanecer en España más de 183 días al año.

2 – Tener un pasaporte o documento de identidad en vigor

El pasaporte es el documento que acredita tu identidad como comprador extranjero.
Es necesario tanto para solicitar el NIE como para firmar documentos ante notario o realizar operaciones bancarias relacionadas con la compra.

Si eres ciudadano de la Unión Europea, también puedes usar tu documento nacional de identidad.

3 – Acreditar la capacidad económica para realizar la compra

En toda operación de compraventa, es necesario demostrar que el comprador dispone de fondos suficientes para pagar la propiedad y los gastos asociados. Es habitual presentar:

• Extractos bancarios.
• Certificados de ingresos.
• Documentación fiscal o contable, si corresponde.

¿Se puede comprar una casa en efectivo en España?

Sí, es legal comprar una casa en efectivo, pero con restricciones.

Desde la Ley 7/2012 de prevención del blanqueo de capitales:

• No se pueden realizar pagos en efectivo superiores a 100.000 € si una de las partes es no residente.
• El pago debe hacerse por transferencia bancaria nominativa desde cuenta identificable.
• El comprador debe justificar el origen lícito del dinero si el importe es elevado.

Por tanto, aunque es técnicamente posible, en la práctica lo habitual es realizar el pago mediante transferencia bancaria para garantizar la trazabilidad y cumplir la normativa.

4 – Realizar el pago mediante transferencia bancaria nominativa

Aunque legalmente es posible pagar una vivienda en efectivo, en la práctica la normativa antiblanqueo impone limitaciones muy estrictas.

Lo habitual es que el pago de la vivienda se realice mediante transferencia bancaria directa desde una cuenta a nombre del comprador, bien en España o en el extranjero.

Esto permite:

• Demostrar la trazabilidad del dinero.
• Cumplir con los requisitos del notario.
• Registrar adecuadamente la operación.

5 – Contar con representación legal

No es obligatorio, pero sí muy recomendable, sobre todo si:

• No estás familiarizado con el sistema legal español.
• No puedes viajar a España para el proceso.

Un abogado te ayuda a:

• Gestionar poderes notariales.
• Representarte ante el notario o la gestoría.
• Redactar o revisar contratos.
• Verificar cargas sobre el inmueble.
• Firmar contratos y escrituras.
• Solicitar el NIE en tu nombre.
• Abrir cuentas bancarias.
• Pagar impuestos y registrar la propiedad.

6 – Abrir una cuenta bancaria en España

Aunque no es un requisito obligatorio, abrir una cuenta bancaria en España es altamente recomendable.
Facilita los pagos, permite domiciliar impuestos y suministros, y ofrece mayor comodidad en la gestión del inmueble.

Para abrir una cuenta bancaria como no residente, normalmente se solicita:

• NIE o pasaporte.
• Justificante de domicilio en el país de origen.
• Documento que acredite la actividad económica o profesional.

¿Cómo es el proceso de compra de una vivienda en España?

Una vez obtenido el NIE, puedes iniciar la búsqueda del inmueble. Puedes hacerlo personalmente o a través de:

• Agencias inmobiliarias especializadas en clientes internacionales.
• Abogados inmobiliarios con representación legal.
• Plataformas digitales y portales inmobiliarios.

Contrato de arras

Antes de formalizar la compra, es habitual firmar un contrato de arras, que implica:

• Reserva de la propiedad.
• Pago de una señal (normalmente el 10 % del precio).
• Acuerdo entre comprador y vendedor sobre los términos de la venta.

Este contrato permite al comprador asegurarse la propiedad mientras se preparan los trámites notariales.

Firma ante notario y escritura pública

La compraventa se formaliza mediante escritura pública ante notario español. Para ello, se requiere:

• Comparecencia personal o mediante representación por poder notarial.
• Justificación del origen de los fondos (por normativa antiblanqueo).
• Certificación del pago de impuestos.
• Comprobación del estado registral del inmueble.

Una vez firmada la escritura, esta se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Impuestos y gastos asociados a la compra

Comprar una casa en España desde otro país implica asumir una serie de gastos e impuestos que pueden suponer entre 10 % y 15 % del precio del inmueble.

Principales conceptos:

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): entre 6 % y 10 % si es vivienda de segunda mano (varía por comunidad autónoma).
• IVA (10 %): si es vivienda nueva.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): entre 0,5 % y 1,5 % (solo en vivienda nueva).
• Honorarios notariales y registrales: entre 600 € y 1.500 €.
• Gestoría (opcional): entre 300 € y 800 €.
• Abogado (altamente recomendable): honorarios según el servicio (porcentaje o tarifa fija).

¿Se puede comprar una vivienda siendo no residente?

Sí. Los no residentes pueden comprar una casa en España exactamente igual que un residente o ciudadano español.

La única diferencia es el paso adicional de solicitar el NIE, como ya se ha mencionado.

No es obligatorio tener residencia ni vivir en España. Puedes comprar una vivienda para:

• Uso vacacional.
• Inversión o alquiler.
• Segunda residencia.

Tampoco necesitas tener nacionalidad de un país de la Unión Europea. El proceso es válido para cualquier extranjero, independientemente de su país de origen.

Comprar desde el extranjero sin viajar a España

Sí, es posible comprar sin estar físicamente en España. Para ello:

• Otorgas un poder notarial a favor de un abogado o persona de confianza.
• Todo el proceso se realiza en tu nombre, incluyendo:
  • Firma del contrato de arras.
  • Apertura de cuenta.
  • Firma ante notario.
  • Inscripción registral.

El poder puede otorgarse ante notario en tu país y legalizarse (con apostilla de La Haya, si corresponde), o ante consulado español.

Preguntas frecuentes